Budgetrechner

Vom Nettoeinkommen und Eigenkapital zur maximalen Monatsrate, Darlehenssumme und zum Kaufpreis, den eine Bank mittragen würde.

429.856 € Kaufpreis, höchstens

Sie können sich eine Darlehensrate von etwa 1.925 € im Monat leisten. Das reicht für ein Darlehen von 401.739 € und eine Immobilie bis 429.856 €.

Die Grenze setzt die 35 %-Regel der Bank; Ihr Budget würde 3.150 € erlauben.

Haushalt

Nettoeinkommen pro Monat Nettoeinkommen pro Monat Was tatsächlich jeden Monat auf Ihren Konten ankommt, nach Einkommensteuer und Sozialabgaben – für alle, die das Darlehen gemeinsam zahlen. Rechnen Sie Kindergeld dazu, wenn Sie es erhalten; einmalige Boni lassen Sie weg.

Gesamter Haushalt, nach Steuern

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Lebenshaltungskosten Lebenshaltungskosten Alles, was Sie monatlich ausgeben, außer fürs Wohnen. Ihre heutige Miete entfällt mit dem Kauf, lassen Sie sie also weg. Banken rechnen oft mit mindestens 800–1.000 € pro Erwachsenem und 300 € oder mehr pro Kind.

Essen, Versicherungen, Auto, Freizeit – ohne Miete

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Andere Kreditraten Andere Kreditraten Monatliche Raten für Kredite, die Sie nach dem Kauf weiter haben. Sie zählen bei der Einkommensregel der Bank und in Ihrem Budget mit.

Autokredit, Kreditkarten …

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Sicht der Bank

Max. Anteil des Einkommens für das Darlehen Max. Anteil des Einkommens für das Darlehen Banken finanzieren selten, wenn alle Ihre Kreditraten zusammen mehr als diesen Anteil Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Es ist eine Faustregel, kein Gesetz – niedriger ist sicherer.

Banken akzeptieren meist 35–40 %

Zinssatz Sollzins Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten. Die Bank berechnet jeden Monat ein Zwölftel davon auf die Restschuld. Zum Vergleichen von Angeboten ist der Effektivzins die bessere Zahl. Alle Begriffe im Glossar

Anfängliche Tilgung Anfängliche Tilgung Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent. Zusammen mit dem Zinssatz bestimmt er die Rate: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt die Tilgung jedes Jahr. Üblich sind 2–3 %; unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange. Alle Begriffe im Glossar

Zinsbindung Zinsbindung Bestimmt den typischen Zinssatz und den Stresstest: Am Ende der Zinsbindung muss die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Wie lange der Zinssatz garantiert ist, meist 5 bis 20 Jahre. Danach müssen Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Alle Begriffe im Glossar

Jahre

Im Aug. 2026 verlangten Banken in Deutschland für neue Wohnungsbaukredite (Zinsbindung 5 bis 10 Jahre) im Schnitt 3,75 % (3,81 % effektiv). Quelle: Deutsche Bundesbank.

Laufende Kosten der Immobilie Laufende Kosten der Immobilie Kosten, die Eigentümer zusätzlich zum Darlehen tragen: das Hausgeld bei einer Wohnung, die Instandhaltungsrücklage und die Grundsteuer. Üblich ist eine Schätzung von etwa 3–5 € pro m² im Monat.

Pro Monat

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Kauf

Eigenkapital Eigenkapital Erspartes, das Sie selbst in den Kauf einbringen. Banken erwarten, dass es mindestens die Kaufnebenkosten deckt; mit 20 % des Kaufpreises oder mehr zusätzlich gibt es deutlich bessere Zinsen. Alle Begriffe im Glossar

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Bundesland Bundesland Jedes der 16 Bundesländer legt seine Grunderwerbsteuer selbst fest. Deshalb hängen die Kaufnebenkosten davon ab, wo die Immobilie liegt. Alle Begriffe im Glossar

Bestimmt die Grunderwerbsteuer

Gebühren

Notar Notar Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag und kümmert sich um die Eintragungen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), grob 1–1,5 % des Kaufpreises. Alle Begriffe im Glossar

Grundbuch Grundbuch Das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Darlehen darauf abgesichert sind (Grundschuld). Ihre Eintragung als Eigentümer und die Grundschuld der Bank kosten etwa 0,5 % des Kaufpreises. Alle Begriffe im Glossar

Maklerprovision Maklerprovision Das Honorar des Immobilienmaklers. Bei Häusern und Wohnungen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte; üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt sie nicht an. Alle Begriffe im Glossar

0, wenn Sie ohne Makler kaufen

Die Ergebnisse aktualisieren sich bei der Eingabe.

Max. Monatsrate Rate / Monatsrate Die höchste Darlehensrate, die sowohl zur Regel der Bank (Anteil am Einkommen) als auch zu Ihrem Budget nach Lebenshaltungskosten passt. Was Sie der Bank jeden Monat zahlen: Zinsen plus Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der gesamten Zinsbindung gleich. Alle Begriffe im Glossar: 1.925 €
Max. Darlehen Max. Darlehen Das Darlehen, das diese Monatsrate beim eingegebenen Zins und Tilgungssatz trägt.: 401.739 €
Max. Kaufpreis Max. Kaufpreis Darlehen plus Eigenkapital, abzüglich der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler), die ebenfalls aus diesem Geld bezahlt werden.: 429.856 €
Rate bei 2 Punkten höherem Zins Rate bei 2 Punkten höherem Zins Ein Stresstest für das Ende der Zinsbindung: Die Restschuld wird mit 2 Prozentpunkten mehr Zins weiterfinanziert, mit einer Rate, die sie bis zum geplanten Datum tilgt. „–“ bedeutet: Das Darlehen ist vor Ende der Zinsbindung getilgt.: 2.254 €

Wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung 2 Punkte höher liegen

10 Jahre später schulden Sie noch 304.435 €. Bei einer Anschlussfinanzierung zu 5,8 % würde die Tilgung zum selben Datum 2.254 € im Monat kosten – 329 € mehr als heute. Planen Sie einen Puffer ein oder wählen Sie eine längere Zinsbindung.

Monatliches Budget Monatliches Budget Ihr Nettoeinkommen, aufgeteilt in Darlehensrate, Ihre Lebenshaltungskosten, laufende Kosten der Immobilie, andere Kredite und was übrig bleibt. Lassen Sie etwas für Unvorhergesehenes übrig.

Wie sich Ihr Nettoeinkommen bei der maximalen Rate aufteilt

Darlehensrate: 1.925 € 35 %
Lebenshaltungskosten: 2.000 € 36 %
Laufende Kosten der Immobilie: 350 € 6 %
Andere Kredite: 0 € 0 %
Bleibt übrig: 1.225 € 22 %
Summe: 5.500 €

Wie die Zinsen Ihr Budget verändern Wie die Zinsen Ihr Budget verändern Dieselbe Monatsrate reicht bei höheren Zinsen für deutlich weniger Immobilie. An der Linie lässt sich ablesen, wie sich der maximale Kaufpreis verändert, wenn die Zinsen bis zum Abschluss steigen oder fallen.

Maximaler Kaufpreis bei gleicher Monatsrate

Nächster Schritt

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