Finanzbegriffe einfach erklärt

Banken, Notare und das Finanzamt verwenden in jedem Angebot und jedem Schreiben Fachbegriffe. Hier steht, was sie bedeuten – kurz und verständlich. Dieselbe Erklärung finden Sie überall in der App hinter einem oder einem gepunktet unterstrichenen Wort – einfach antippen.

Darlehen & Baufinanzierung

Annuitätendarlehen: Die übliche Form der Baufinanzierung. Sie zahlen während der gesamten Zinsbindung jeden Monat denselben Betrag. Jede Rate deckt zuerst die Zinsen, der Rest tilgt das Darlehen. Weil die Schuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Darlehensbetrag: Der Betrag, den Sie von der Bank leihen – in der Regel Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich Ihres Eigenkapitals.
Rate / Monatsrate: Was Sie der Bank jeden Monat zahlen: Zinsen plus Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der gesamten Zinsbindung gleich.
Sollzins: Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten. Die Bank berechnet jeden Monat ein Zwölftel davon auf die Restschuld. Zum Vergleichen von Angeboten ist der Effektivzins die bessere Zahl.
Effektivzins: Die tatsächlichen jährlichen Kosten des Darlehens: Er berücksichtigt die monatliche Verzinsung und Gebühren. Banken müssen ihn in jedem Angebot nennen – deshalb ist er die fairste Zahl für den Vergleich.
Tilgung: Der Teil Ihrer Rate, der die Schuld verringert – alles, was nicht Zins ist. In Angeboten ist mit „Tilgung“ meist der anfängliche Tilgungssatz gemeint.
Anfängliche Tilgung: Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent. Zusammen mit dem Zinssatz bestimmt er die Rate: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt die Tilgung jedes Jahr. Üblich sind 2–3 %; unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange.
Zinsbindung: Wie lange der Zinssatz garantiert ist, meist 5 bis 20 Jahre. Danach müssen Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Restschuld: Was Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden – entscheidend am Ende der Zinsbindung, denn dieser Betrag muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden.
Anschlussfinanzierung: Das neue Darlehen (oder der neue Zinssatz bei derselben Bank) für die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Niemand kennt die künftigen Zinsen, rechnen Sie deshalb mit einem vorsichtigen Wert. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich ein Zins bis etwa fünf Jahre im Voraus sichern, gegen Aufschlag.
Forward-Darlehen: Eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute für eine Zinsbindung abschließen, die erst in bis zu etwa fünf Jahren endet. Sie sichert den heutigen Zins plus einen kleinen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit – eine Versicherung gegen steigende Zinsen.
Tilgungssatzwechsel: Eine Vertragsoption, den Tilgungssatz – und damit die Rate – während der Zinsbindung einige Male zu erhöhen oder zu senken. Erhöhen wirkt wie eine regelmäßige Sondertilgung; Senken verschafft Luft, wenn das Geld knapp wird.
Laufzeit: Wie lange es dauert, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Nicht dasselbe wie die Zinsbindung, die meist kürzer ist.
Sondertilgung: Geld, das Sie zusätzlich zur Rate zahlen, um die Schuld schneller zu senken. Das geht nur, wenn der Vertrag es erlaubt – üblich sind bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Kosten. Jeder früher getilgte Euro spart die Zinsen darauf für die gesamte Restlaufzeit.
Tilgungsplan: Eine Tabelle aller Zahlungen: wie viel jeweils auf Zinsen und Tilgung entfällt und welche Restschuld danach bleibt.
Bearbeitungsgebühr / Schätzkosten: Einmalige Kosten beim Abschluss, etwa für die Wertermittlung der Immobilie. Pauschale Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen haben Gerichte für unzulässig erklärt; Schätzkosten, Vermittlungsprovisionen oder Teilauszahlungszuschläge können aber anfallen. Gebühren erhöhen den Effektivzins.
Vollfinanzierung: Ein Darlehen über den gesamten Kaufpreis, manchmal sogar inklusive Nebenkosten. Mit hohem, sicherem Einkommen möglich, aber die Bank verlangt dafür spürbar höhere Zinsen.

Immobilie kaufen & besitzen

Eigenkapital: Erspartes, das Sie selbst in den Kauf einbringen. Banken erwarten, dass es mindestens die Kaufnebenkosten deckt; mit 20 % des Kaufpreises oder mehr zusätzlich gibt es deutlich bessere Zinsen.
Kaufnebenkosten: Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen 7–15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Banken finanzieren sie selten mit – planen Sie, sie aus Eigenkapital zu zahlen.
Grunderwerbsteuer: Eine einmalige Steuer auf den Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Das Finanzamt schickt den Bescheid nach dem Kauf; erst nach Zahlung werden Sie als Eigentümer eingetragen. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können gesondert ausgewiesen werden und bleiben steuerfrei.
Notar: Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag und kümmert sich um die Eintragungen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), grob 1–1,5 % des Kaufpreises.
Grundbuch: Das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Darlehen darauf abgesichert sind (Grundschuld). Ihre Eintragung als Eigentümer und die Grundschuld der Bank kosten etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Maklerprovision: Das Honorar des Immobilienmaklers. Bei Häusern und Wohnungen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte; üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt sie nicht an.
Beleihungsauslauf: Das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Je niedriger, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser Ihr Zins – die üblichen Stufen sind 60 %, 80 %, 90 % und 100 %. Banken rechnen mit ihrem eigenen, vorsichtigen Beleihungswert, oft 10–20 % unter dem Kaufpreis; ihr Wert liegt deshalb höher als Darlehen ÷ Kaufpreis.
Bundesland: Jedes der 16 Bundesländer legt seine Grunderwerbsteuer selbst fest. Deshalb hängen die Kaufnebenkosten davon ab, wo die Immobilie liegt.
Hausgeld: Der monatliche Betrag, den Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen: Gebäudeversicherung, Hausmeister, Verwaltung, gemeinsame Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage. Oft 3–5 € pro m².
Instandhaltungsrücklage: Geld, das für Reparaturen zurückgelegt wird, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung. Beim Haus sparen Sie selbst, bei der Wohnung ist ein Teil im Hausgeld enthalten. Faustregeln: 1–1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr oder 10–15 € pro m² – bei älteren Gebäuden mehr.
Grundsteuer: Eine jährliche Steuer, die der Eigentümer an die Gemeinde zahlt, meist einige Hundert Euro im Jahr. Vermieter können sie auf die Mieter umlegen.
Kaltmiete / Warmmiete: Die Kaltmiete ist die Miete für die Wohnung allein. Dazu kommen die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung); zusammen ergibt das die Warmmiete. In Anzeigen steht meist die Kaltmiete.
Nebenkosten: Kosten zusätzlich zur Kaltmiete: Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hausmeister. Mieter zahlen monatlich eine Vorauszahlung und erhalten jährlich eine Abrechnung. Eigentümer tragen die meisten dieser Kosten ebenfalls.

Steuern auf Sparen & Geldanlage

Abgeltungsteuer: Pauschal 25 % Steuer auf Zinsen, Dividenden und Kursgewinne, dazu Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer – ohne Kirchensteuer insgesamt 26,375 %. Deutsche Banken führen sie automatisch ab.
Solidaritätszuschlag (Soli): Ein Zuschlag von 5,5 % auf die Abgeltungsteuer (nicht auf Ihre Erträge). Anders als bei der Einkommensteuer fällt er auf Kapitalerträge weiterhin für alle an.
Kirchensteuer: Nur für Mitglieder einer Kirche, die sie erhebt (etwa katholisch oder evangelisch). Sie beträgt 8 % der Steuer in Bayern und Baden-Württemberg, sonst 9 %. Wenn Sie kein Mitglied sind, wählen Sie „Keine Kirchensteuer“.
Sparerpauschbetrag: Die ersten 1.000 € Kapitalerträge pro Jahr sind steuerfrei, bei zusammen veranlagten Ehe- und Lebenspartnern 2.000 €. Dafür erteilen Sie Ihrer Bank einen Freistellungsauftrag; er lässt sich auf mehrere Banken verteilen.
Freistellungsauftrag: Ein Formular (meist ein Klick im Onlinebanking), mit dem Sie Ihrer Bank mitteilen, wie viel Ihres Sparerpauschbetrags sie berücksichtigen soll. Ohne ihn zieht die Bank ab dem ersten Euro Steuer ab, und Sie können sie nur über die Steuererklärung zurückholen.
Teilfreistellung: Ein Teil der Erträge aus Investmentfonds ist steuerfrei, weil der Fonds selbst schon Steuern zahlt: 30 % bei Aktienfonds (also den meisten Aktien-ETFs) und 15 % bei Mischfonds. Renten- und Geldmarktfonds erhalten keine.
Vorabpauschale: Eine kleine jährliche Steuer auf thesaurierende Fonds, fällig jeden Januar, auch wenn Sie nichts verkaufen. Grundlage ist der Fondswert × Basiszins × 70 %, höchstens der tatsächliche Wertzuwachs. Beim Verkauf wird sie angerechnet, Sie zahlen also nicht doppelt.
Basiszins: Ein Zinssatz, den das Bundesfinanzministerium jeden Januar veröffentlicht, abgeleitet aus den Renditen langfristiger Bundesanleihen. Er dient nur zur Berechnung der Vorabpauschale – ein höherer Basiszins bedeutet mehr Vorabsteuer.

Sparen & Anlegen

Sparplan: Jeden Monat einen festen Betrag anlegen, zum Beispiel in einen ETF. Die meisten Broker bieten Sparpläne ab 1–25 € im Monat an, oft ohne Gebühren.
Entnahmeplan: Regelmäßig einen festen Betrag aus einer Geldanlage entnehmen, während der Rest angelegt bleibt – etwa um die Rente aufzubessern. Besteuert wird nur der Gewinnanteil jeder Entnahme.
Tagesgeld / Festgeld: Tagesgeld ist täglich verfügbar; Festgeld legt Ihr Geld für eine feste Laufzeit zu einem festen Zins an. Beide sind bis 100.000 € pro Bank durch die Einlagensicherung geschützt.
Laufende Kosten (TER): Die jährlichen Fondskosten, die dem Fondsvermögen entnommen werden. Breite ETFs kosten etwa 0,1–0,3 % im Jahr, aktiv verwaltete Fonds oft 1,5 % oder mehr – über Jahrzehnte macht das einen großen Unterschied.