Mieten oder kaufen?

Vermögen beim Kaufen gegenüber Mieten und Anlegen der Differenz, Jahr für Jahr – mit dem Zeitpunkt des Gleichstands.

352.029 € reicher mit Mieten

Über 30 Jahre gerechnet sind Sie mit Mieten um 352.029 € reicher.

Beide Haushalte geben monatlich gleich viel aus: anfangs 2.525 € für den Eigentümer, 1.400 € Miete – wer weniger zahlt, legt die Differenz an. Der Kaufpreis entspricht dem 26,8-Fachen der Jahreskaltmiete; über etwa 25 gewinnt meist das Mieten.

Kaufen

Kaufpreis

€

Bundesland Bundesland Jedes der 16 Bundesländer legt seine Grunderwerbsteuer selbst fest. Deshalb hängen die Kaufnebenkosten davon ab, wo die Immobilie liegt. Alle Begriffe im Glossar

Bestimmt die Grunderwerbsteuer

Eigenkapital Eigenkapital Erspartes, das Sie selbst in den Kauf einbringen. Banken erwarten, dass es mindestens die Kaufnebenkosten deckt; mit 20 % des Kaufpreises oder mehr zusätzlich gibt es deutlich bessere Zinsen. Alle Begriffe im Glossar

Der Mieter legt diesen Betrag stattdessen an

€

Zinssatz Sollzins Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten. Die Bank berechnet jeden Monat ein Zwölftel davon auf die Restschuld. Zum Vergleichen von Angeboten ist der Effektivzins die bessere Zahl. Alle Begriffe im Glossar

Anfängliche Tilgung Anfängliche Tilgung Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent. Zusammen mit dem Zinssatz bestimmt er die Rate: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt die Tilgung jedes Jahr. Üblich sind 2–3 %; unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange. Alle Begriffe im Glossar

Zinsbindung Zinsbindung Wie lange der Zinssatz garantiert ist, meist 5 bis 20 Jahre. Danach müssen Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Alle Begriffe im Glossar

Jahre

Zins danach Anschlussfinanzierung Das neue Darlehen (oder der neue Zinssatz bei derselben Bank) für die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Niemand kennt die künftigen Zinsen, rechnen Sie deshalb mit einem vorsichtigen Wert. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich ein Zins bis etwa fünf Jahre im Voraus sichern, gegen Aufschlag. Alle Begriffe im Glossar

Im Aug. 2026 verlangten Banken in Deutschland für neue Wohnungsbaukredite (Zinsbindung über 10 Jahre) im Schnitt 3,97 % (4,04 % effektiv). Quelle: Deutsche Bundesbank.

Kosten des Eigentums

Instandhaltungsrücklage Instandhaltungsrücklage Geld, das für Reparaturen zurückgelegt wird, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung. Beim Haus sparen Sie selbst, bei der Wohnung ist ein Teil im Hausgeld enthalten. Faustregeln: 1–1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr oder 10–15 € pro m² – bei älteren Gebäuden mehr. Alle Begriffe im Glossar

Pro Jahr, als Anteil am Kaufpreis

Sonstige Eigentümerkosten pro Monat Sonstige Eigentümerkosten pro Monat Laufende Kosten, die Eigentümer tragen und die nicht in der Nebenkostenabrechnung eines Mieters stehen: der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds wie die Verwaltergebühr sowie Reparaturen außerhalb der Rücklage. Heizung, Wasser und Grundsteuer zahlen Eigentümer und Mieter gleichermaßen – lassen Sie sie weg.

Kosten, die ein Mieter nicht hätte

€

Wertsteigerung der Immobilie Wertsteigerung der Immobilie Um wie viel der Wert der Immobilie pro Jahr steigt. Langfristig sind die Immobilienpreise in Deutschland etwa mit der Inflation gestiegen, rund 1–3 % pro Jahr, mit großen Unterschieden zwischen Städten und ländlichen Regionen.

Pro Jahr

Mieten

Kaltmiete pro Monat Kaltmiete / Warmmiete Die Kaltmiete ist die Miete für die Wohnung allein. Dazu kommen die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung); zusammen ergibt das die Warmmiete. In Anzeigen steht meist die Kaltmiete. Alle Begriffe im Glossar

Für eine vergleichbare Wohnung, ohne Nebenkosten

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Mietsteigerung Mietsteigerung Wie schnell die Miete steigt. Die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen begrenzen Erhöhungen in vielen Städten, aber 2–3 % pro Jahr sind eine übliche langfristige Annahme.

Pro Jahr

Im Jahr bis Aug. 2026 stiegen die Mieten in Deutschland im Schnitt um 2,2 % – bundesweit und überwiegend in bestehenden Mietverhältnissen. Neuvermietungen in Großstädten steigen schneller. Quelle: Statistisches Bundesamt.

Anlagerendite Anlagerendite Die jährliche Rendite, die der Mieter erzielt, wenn er anlegt statt kauft. Ein breiter weltweiter Aktien-ETF hat langfristig etwa 5–7 % pro Jahr gebracht, mit großen Schwankungen; ein Tagesgeldkonto bringt deutlich weniger.

Was der Mieter mit der Differenz verdient

Annahmen

Vergleichszeitraum Vergleichszeitraum Wie lange Sie voraussichtlich bleiben. Ein Kauf braucht Zeit, um die Kaufnebenkosten wieder hereinzuholen; kurze Zeiträume sprechen deshalb meist fürs Mieten.

Jahre

Kostensteigerung Kostensteigerung Wie schnell Reparatur- und laufende Kosten steigen – meist etwa mit der Inflation.

Instandhaltung und Eigentümerkosten, pro Jahr

Im Sep. 2026 lagen die Preise in Deutschland 3,3 % über denen des Vorjahres. Über Jahrzehnte sind 2 % – das Ziel der Zentralbank – die übliche Annahme. Quelle: Statistisches Bundesamt.

Verkaufskosten Verkaufskosten Für einen fairen Vergleich wird die Immobilie des Käufers so bewertet, als würde sie am Ende verkauft, abzüglich dieser Kosten. Setzen Sie 0, wenn Sie die Immobilie behalten würden.

Bei einem Verkauf am Ende – Makler, Notar

Zusätzliche Mieterkosten pro Monat Zusätzliche Mieterkosten pro Monat Meist 0: Mieter und Eigentümer zahlen beide Heizung, Wasser und ähnliche Nebenkosten. Tragen Sie nur dann einen Betrag ein, wenn beim Mieten Kosten anfallen, die ein Eigentümer nicht hätte.

Nur, wenn ein Mieter höhere laufende Kosten hat als ein Eigentümer

€

Notar Notar Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag und kümmert sich um die Eintragungen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), grob 1–1,5 % des Kaufpreises. Alle Begriffe im Glossar

Grundbuch Grundbuch Das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Darlehen darauf abgesichert sind (Grundschuld). Ihre Eintragung als Eigentümer und die Grundschuld der Bank kosten etwa 0,5 % des Kaufpreises. Alle Begriffe im Glossar

Maklerprovision Maklerprovision Das Honorar des Immobilienmaklers. Bei Häusern und Wohnungen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte; üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt sie nicht an. Alle Begriffe im Glossar

Anlageerträge besteuern Abgeltungsteuer, wenn die Anlagen am Ende verkauft werden Abgeltungsteuer Die Geldanlagen beider Haushalte werden besteuert, als würden sie am Ende des Zeitraums verkauft. Sparerpauschbetrag und Vorabpauschale bleiben außen vor – über Jahrzehnte kleine Effekte. Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist steuerfrei. Pauschal 25 % Steuer auf Zinsen, Dividenden und Kursgewinne, dazu Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer – ohne Kirchensteuer insgesamt 26,375 %. Deutsche Banken führen sie automatisch ab. Alle Begriffe im Glossar

Angelegt in Teilfreistellung Ein Teil der Erträge aus Investmentfonds ist steuerfrei, weil der Fonds selbst schon Steuern zahlt: 30 % bei Aktienfonds (also den meisten Aktien-ETFs) und 15 % bei Mischfonds. Renten- und Geldmarktfonds erhalten keine. Alle Begriffe im Glossar

Die Ergebnisse aktualisieren sich bei der Eingabe.

Vermögen des Käufers Vermögen des Käufers Am Ende: der Verkaufswert der Immobilie abzüglich Restschuld und Verkaufskosten, zuzüglich allem, was der Käufer angelegt hat.: 822.709 €
Vermögen des Mieters Vermögen des Mieters Am Ende: die Geldanlage des Mieters nach Steuern. Der Mieter legt das Eigenkapital an, das der Käufer in die Immobilie steckt, dazu jeden Monat die Differenz, wenn Mieten günstiger ist.: 1.174.737 €
Vorteil des Kaufens Vorteil des Kaufens Vermögen des Käufers minus Vermögen des Mieters. Positiv heißt: Kaufen liegt vorn; negativ: Mieten und Anlegen.: -352.029 €
Gleichstand Gleichstand Das Jahr, ab dem der Käufer reicher ist als der Mieter und vorn bleibt. Kaufen startet wegen der Kaufnebenkosten im Rückstand. „–“ bedeutet: Am Ende liegt Mieten vorn.: –
Kaufpreis-Miet-Verhältnis Kaufpreis-Miet-Verhältnis Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Unter etwa 20 lohnt sich Kaufen tendenziell, über etwa 25 gewinnt meist das Mieten.: 26,8×

Vermögen im Zeitverlauf Vermögen im Zeitverlauf Jede Linie zeigt, was der jeweilige Haushalt besäße, wenn in diesem Jahr alles verkauft würde. Wo sich die Linien kreuzen, liegt der Gleichstand.

Immobilienwert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten, zuzüglich Geldanlagen nach Steuern

Was entscheidet Was entscheidet Das Ergebnis hängt vor allem an zwei Annahmen, die niemand kennen kann: der Anlagerendite und der Wertsteigerung der Immobilie. Jede Linie steht für eine Wertsteigerung; an ihr lässt sich ablesen, wie sich der Vorteil des Kaufens mit der Anlagerendite verändert. Liegen die Linien klar auf einer Seite der Null, ist das Ergebnis robust; kreuzen sie die Null in der Nähe Ihrer Annahmen, ist es knapp.

Vorteil des Kaufens über 30 Jahre bei anderen Renditen und Wertsteigerungen – über null gewinnt Kaufen

Monatliche Wohnkosten Monatliche Wohnkosten Die Darlehensrate des Eigentümers bleibt während der Zinsbindung gleich und entfällt, sobald das Darlehen getilgt ist, während die Miete weiter steigt. Die Eigentümerkosten wachsen mit der Inflation.

Darlehensrate plus Eigentümerkosten gegenüber Miete

Das Vermögen des Käufers Das Vermögen des Käufers Der Abstand zwischen Immobilienwert und Restschuld ist das Eigenkapital des Käufers. Es wächst mit der Tilgung und mit der Wertsteigerung der Immobilie.

Was Ihnen die Immobilie wert ist, abzüglich Ihrer Schulden

Jahr für Jahr

Jahr	Immobilienwert	Restschuld	Eigentümer zahlt	Mieter zahlt	Vermögen des Käufers	Vermögen des Mieters
1	459.000 €	393.876 €	2.525 €	1.400 €	51.354 €	118.750 €
2	468.180 €	385.355 €	2.536 €	1.435 €	68.779 €	138.174 €
3	477.544 €	376.491 €	2.546 €	1.471 €	86.727 €	158.307 €
4	487.094 €	367.268 €	2.557 €	1.508 €	105.214 €	179.187 €
5	496.836 €	357.671 €	2.569 €	1.545 €	124.260 €	200.853 €
6	506.773 €	347.687 €	2.580 €	1.584 €	143.882 €	223.347 €
7	516.909 €	337.300 €	2.592 €	1.624 €	164.102 €	246.713 €
8	527.247 €	326.492 €	2.603 €	1.664 €	184.937 €	270.999 €
9	537.792 €	315.247 €	2.615 €	1.706 €	206.411 €	296.253 €
10	548.547 €	303.548 €	2.628 €	1.748 €	228.543 €	322.528 €
11	559.518 €	291.376 €	2.640 €	1.792 €	251.357 €	349.878 €
12	570.709 €	278.711 €	2.653 €	1.837 €	274.876 €	378.363 €
13	582.123 €	265.535 €	2.666 €	1.883 €	299.124 €	408.044 €
14	593.765 €	251.826 €	2.679 €	1.930 €	324.127 €	438.985 €
15	605.641 €	237.562 €	2.693 €	1.978 €	349.909 €	471.257 €
16	617.754 €	225.084 €	2.707 €	2.028 €	374.137 €	504.931 €
17	630.109 €	211.972 €	2.721 €	2.078 €	399.234 €	540.085 €
18	642.711 €	198.192 €	2.735 €	2.130 €	425.237 €	576.801 €
19	655.565 €	183.712 €	2.750 €	2.184 €	452.186 €	615.165 €
20	668.676 €	168.496 €	2.765 €	2.238 €	480.120 €	655.267 €
21	682.050 €	152.506 €	2.780 €	2.294 €	509.082 €	697.205 €
22	695.691 €	135.703 €	2.796 €	2.351 €	539.117 €	741.080 €
23	709.605 €	118.046 €	2.812 €	2.410 €	570.271 €	787.001 €
24	723.797 €	99.491 €	2.828 €	2.470 €	602.592 €	835.081 €
25	738.273 €	79.992 €	2.845 €	2.532 €	636.133 €	885.442 €
26	753.038 €	59.502 €	2.862 €	2.596 €	670.945 €	938.212 €
27	768.099 €	37.970 €	2.879 €	2.660 €	707.086 €	993.525 €
28	783.461 €	15.343 €	2.896 €	2.727 €	744.615 €	1.051.526 €
29	799.130 €	0 €	914 €	2.795 €	783.019 €	1.111.762 €
30	815.113 €	0 €	932 €	2.865 €	822.709 €	1.174.737 €