Baufinanzierung

Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung, vollständiger Tilgungsplan und was Sondertilgungen sparen.

1.963,70 € im Monat

Sie zahlen 1.963,70 € im Monat. 10 Jahre später beträgt die Restschuld 310.554 €. Schuldenfrei sind Sie im Juli 2057.

Über 30 Jahre 9 Monate zahlen Sie 314.701 € Zinsen: Jeder geliehene Euro kostet Sie insgesamt 1,77 €. Für die Zeit nach der Zinsbindung sind 4,75 % Zins angenommen.

Darlehen

Darlehensbetrag Darlehensbetrag Der Betrag, den Sie von der Bank leihen – in der Regel Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich Ihres Eigenkapitals. Mehr zu diesem Begriff

€

Zinssatz Sollzins Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten. Die Bank berechnet jeden Monat ein Zwölftel davon auf die Restschuld. Zum Vergleichen von Angeboten ist der Effektivzins die bessere Zahl. Mehr zu diesem Begriff

pro Jahr

Zinsbindung Zinsbindung Wie lange der Zinssatz garantiert ist, meist 5 bis 20 Jahre. Danach müssen Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr zu diesem Begriff

Jahre

Im Aug. 2026 verlangten Banken in Deutschland für neue Wohnungsbaukredite (Zinsbindung 5 bis 10 Jahre) im Schnitt 3,75 % (3,81 % effektiv). Quelle: Deutsche Bundesbank.

Tilgung

Darlehen festlegen über Darlehen festlegen über Wählen Sie, was Sie kennen: den Tilgungssatz aus einem Bankangebot, die gewünschte Laufzeit in Jahren oder die Monatsrate, die Sie sich leisten können. Der Rechner ermittelt die beiden anderen Werte.

Tilgung % Laufzeit Rate

Anfängliche Tilgung Anfängliche Tilgung Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent. Zusammen mit dem Zinssatz bestimmt er die Rate: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt die Tilgung jedes Jahr. Üblich sind 2–3 %; unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange. Mehr zu diesem Begriff

2–3 % sind üblich

Nach der Zinsbindung

Angenommener Anschlusszins Angenommener Anschlusszins Der Zinssatz für die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. In zehn Jahren können die Zinsen deutlich höher oder niedriger sein als heute; ein Wert 1–2 Punkte über dem heutigen Zins ist eine vorsichtige Annahme.

Niemand weiß es – rechnen Sie vorsichtig

Danach zahlen Danach zahlen Zahlen Sie dieselbe Monatsrate weiter oder vereinbaren Sie einen neuen Tilgungssatz auf die Restschuld, wodurch sich die Rate ändert.

Gleiche Rate Neuer Tilgungssatz

Sondertilgungen

Jedes Jahr Jedes Jahr Eine zusätzliche Zahlung einmal im Jahr, etwa aus einem Bonus oder einer Steuererstattung. Die meisten Verträge erlauben kostenlos bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr.

€

Für Für Wie viele Jahre Sie die jährliche Sondertilgung leisten. Leer lassen, um sie jedes Jahr bis zur vollständigen Tilgung zu zahlen.

Leer = jedes Jahr

Jahre

Zusätzlich jeden Monat Zusätzlich jeden Monat Ein Betrag, der zusätzlich zur regulären Rate gezahlt wird. Manche Verträge erlauben stattdessen einen Tilgungssatzwechsel – die Wirkung ist dieselbe.

€

Einmalbetrag Einmalbetrag Eine einzelne größere Zahlung, etwa aus einer Erbschaft oder einem Autoverkauf.

€

Im Darlehensjahr Im Darlehensjahr In welchem Darlehensjahr der Einmalbetrag gezahlt wird. Jahr 1 ist das erste Jahr nach der Auszahlung. Ohne Wirkung, solange der Betrag 0 ist.

Nur zusammen mit einem Betrag

Weitere Angaben

Gebühren Bearbeitungsgebühr / Schätzkosten Einmalige Kosten beim Abschluss, etwa für die Wertermittlung der Immobilie. Pauschale Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen haben Gerichte für unzulässig erklärt; Schätzkosten, Vermittlungsprovisionen oder Teilauszahlungszuschläge können aber anfallen. Gebühren erhöhen den Effektivzins. Mehr zu diesem Begriff

Erhöhen den Effektivzins

€

Auszahlungsmonat Auszahlungsmonat Wann die Bank das Darlehen auszahlt. Der Monat bestimmt nur die Kalenderdaten im Plan. Er ist mit dem aktuellen Monat vorbelegt und Teil des Links, den Sie teilen – die Daten bleiben also gleich, wann immer der Link geöffnet wird.

Die erste Rate ist einen Monat später fällig

Inflation Inflation Die Preise steigen mit der Zeit, eine feste Rate fällt also immer leichter. Mit der Inflation kann der Rechner zeigen, was künftige Zahlungen in heutiger Kaufkraft wert sind. Die EZB strebt 2 % pro Jahr an.

Um Zahlungen in heutiger Kaufkraft auszudrücken

Im Sep. 2026 lagen die Preise in Deutschland 3,3 % über denen des Vorjahres. Über Jahrzehnte sind 2 % – das Ziel der Zentralbank – die übliche Annahme. Quelle: Statistisches Bundesamt.

Die Ergebnisse aktualisieren sich bei der Eingabe.

Monatsrate Rate / Monatsrate Was Sie der Bank jeden Monat zahlen: Zinsen plus Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der gesamten Zinsbindung gleich. Mehr zu diesem Begriff: 1.963,70 €
Restschuld nach der Zinsbindung Restschuld Was Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden – entscheidend am Ende der Zinsbindung, denn dieser Betrag muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Mehr zu diesem Begriff: 310.554 €
Zinsen gesamt Zinsen gesamt Alle Zinsen, die Sie bis zur vollständigen Tilgung zahlen – die Kosten des Darlehens. Der Teil nach der Zinsbindung beruht auf Ihrem angenommenen Anschlusszins.: 314.701 €
Schuldenfrei Schuldenfrei Der Monat der letzten Rate, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist.: Juli 2057
Effektivzins Effektivzins Die tatsächlichen jährlichen Kosten des Darlehens: Er berücksichtigt die monatliche Verzinsung und Gebühren. Banken müssen ihn in jedem Angebot nennen – deshalb ist er die fairste Zahl für den Vergleich. Mehr zu diesem Begriff: 3,82 %

Risiko bei der Anschlussfinanzierung

Am Ende der Zinsbindung schulden Sie noch 310.554 € und müssen diesen Betrag zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Jeder zusätzliche Prozentpunkt Zins kostet dann etwa 259 € im Monat.

Restschuld Restschuld Wie viel Sie am Ende jedes Jahres noch schulden. Bei Sondertilgungen zeigt die zweite Linie dasselbe Darlehen ohne sie – so sehen Sie, wie viel früher es getilgt ist. Was Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden – entscheidend am Ende der Zinsbindung, denn dieser Betrag muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Mehr zu diesem Begriff

Restschuld am Ende jedes Darlehensjahres

Wohin die Zahlungen jedes Jahres fließen Wohin die Zahlungen jedes Jahres fließen Jeder Balken steht für die Zahlungen eines Jahres, aufgeteilt in Zinsen (die Einnahme der Bank) und Tilgung (die Ihre Schuld verringert). Die Monatsrate bleibt gleich, aber der Tilgungsanteil wächst jedes Jahr.

Der Zinsanteil sinkt mit der Schuld

Wohin Ihr Geld fließt Wohin Ihr Geld fließt Die Summe aller Zahlungen: das Darlehen selbst, die Zinsen darauf und einmalige Gebühren. Die heutige Kaufkraft bereinigt die Summe um die Inflation.

Alles, was Sie bis zur vollständigen Tilgung zahlen

Tilgung: 409.815 € 57 %
Zinsen: 314.701 € 43 %
Gebühren: 0 € 0 %
Summe: 724.516 €

In heutiger Kaufkraft sind die Zahlungen 542.208 € wert, bei 2 % Inflation – von nominal 724.516 €.

Tilgungsplan Tilgungsplan Jede Zahlung bis zur vollständigen Tilgung. Die markierte Zeile ist das Ende der Zinsbindung. Eine Tabelle aller Zahlungen: wie viel jeweils auf Zinsen und Tilgung entfällt und welche Restschuld danach bleibt. Mehr zu diesem Begriff

Jahr	Zinssatz	Gezahlt	Zinsen	Tilgung	Restschuld
1 (2027)	3,75 %	23.564 €	15.226 €	8.339 €	401.476 €
2 (2028)	3,75 %	23.564 €	14.908 €	8.657 €	392.819 €
3 (2029)	3,75 %	23.564 €	14.577 €	8.987 €	383.832 €
4 (2030)	3,75 %	23.564 €	14.234 €	9.330 €	374.502 €
5 (2031)	3,75 %	23.564 €	13.879 €	9.686 €	364.817 €
6 (2032)	3,75 %	23.564 €	13.509 €	10.055 €	354.761 €
7 (2033)	3,75 %	23.564 €	13.125 €	10.439 €	344.322 €
8 (2034)	3,75 %	23.564 €	12.727 €	10.837 €	333.485 €
9 (2035)	3,75 %	23.564 €	12.314 €	11.251 €	322.234 €
10 (2036)	3,75 %	23.564 €	11.884 €	11.680 €	310.554 €
11 (2037)	4,75 %	23.564 €	14.557 €	9.008 €	301.546 €
12 (2038)	4,75 %	23.564 €	14.120 €	9.445 €	292.102 €
13 (2039)	4,75 %	23.564 €	13.661 €	9.903 €	282.198 €
14 (2040)	4,75 %	23.564 €	13.180 €	10.384 €	271.814 €
15 (2041)	4,75 %	23.564 €	12.676 €	10.888 €	260.926 €
16 (2042)	4,75 %	23.564 €	12.148 €	11.417 €	249.509 €
17 (2043)	4,75 %	23.564 €	11.593 €	11.971 €	237.538 €
18 (2044)	4,75 %	23.564 €	11.012 €	12.552 €	224.986 €
19 (2045)	4,75 %	23.564 €	10.403 €	13.162 €	211.824 €
20 (2046)	4,75 %	23.564 €	9.764 €	13.801 €	198.023 €
21 (2047)	4,75 %	23.564 €	9.094 €	14.471 €	183.553 €
22 (2048)	4,75 %	23.564 €	8.391 €	15.173 €	168.380 €
23 (2049)	4,75 %	23.564 €	7.655 €	15.910 €	152.470 €
24 (2050)	4,75 %	23.564 €	6.882 €	16.682 €	135.788 €
25 (2051)	4,75 %	23.564 €	6.072 €	17.492 €	118.296 €
26 (2052)	4,75 %	23.564 €	5.223 €	18.341 €	99.954 €
27 (2053)	4,75 %	23.564 €	4.333 €	19.232 €	80.723 €
28 (2054)	4,75 %	23.564 €	3.399 €	20.165 €	60.557 €
29 (2055)	4,75 %	23.564 €	2.420 €	21.144 €	39.413 €
30 (2056)	4,75 %	23.564 €	1.394 €	22.171 €	17.242 €
31 (2057)	4,75 %	17.584 €	342 €	17.242 €	0 €

Bauzinsen in Deutschland Bauzinsen in Deutschland Was Banken in Deutschland für neue Wohnungsbaukredite jeden Monat tatsächlich verlangt haben, gemittelt über alle Kreditnehmer (Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik). Es zeigt, wie stark sich die Zinsen binnen weniger Jahre bewegen können – deshalb ist der Zins nach Ihrer Zinsbindung eine Schätzung. Der Wert eines Monats erscheint etwa fünf Wochen nach dessen Ende.

Durchschnittlicher Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite nach Zinsbindung – bis Aug. 2026

Nächster Schritt

Dieses Darlehen in die anderen Rechner übernehmen

Sondertilgen oder anlegen? Angebote dafür vergleichen

So wird gerechnet

Der Rechner bildet ein Annuitätendarlehen ab: Jeden Monat werden auf die Restschuld Zinsen in Höhe eines Zwölftels des Sollzinses fällig; der Rest der gleichbleibenden Rate tilgt das Darlehen. Weil die Schuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil von Monat zu Monat.

Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld mit dem angenommenen Anschlusszins weitergerechnet – mit derselben Rate oder mit einem neuen Tilgungssatz. Sondertilgungen verringern die Schuld zum Ende des jeweiligen Darlehensjahres.

Der Effektivzins berücksichtigt die monatliche Verzinsung und Gebühren, die von der Auszahlung abgehen. Die aktuellen Durchschnittszinsen stammen monatlich von der Deutschen Bundesbank.

Häufige Fragen

Wie berechnet sich die monatliche Rate?

Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat.

Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Der Betrag, den Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch schulden. Er muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden – deshalb zeigt der Rechner auch, was ein höherer Anschlusszins kostet.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Jeder früher getilgte Euro spart die Zinsen für die restliche Laufzeit. Die meisten Verträge erlauben bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Gebühr; der Rechner zeigt, wie viel Zinsen und Zeit Sie damit sparen.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Üblich sind 2 bis 3 %. Unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange, und Banken verlangen oft höhere Zinsen.