Kaufen oder ETF? Die Rechnung für 2026

„Miete ist rausgeworfenes Geld" – den Satz hört jeder, der über einen Kauf nachdenkt. Die Gegenseite sagt: „Mit einem ETF-Sparplan wirst du reicher, ohne Kredit und ohne kaputtes Dach." 2026 lohnt es sich, nachzurechnen: Die Zinsen sind gestiegen, die Kaufpreise kaum, die Mieten deutlich und die Börsen hatten ein starkes Jahrzehnt.

Der faire Vergleich

Die Frage ist nicht „Haus oder ETF", sondern:

• Kaufen: Sie bringen Ihr Eigenkapital ein, zahlen Kreditrate, Instandhaltung und laufende Kosten – und besitzen am Ende eine (hoffentlich) wertvollere Immobilie.
• Mieten und anlegen: Sie legen dasselbe Eigenkapital in einen breit gestreuten Aktien-ETF und zahlen Miete. Jeden Monat, in dem das Eigentum mehr kostet als die Miete, investieren Sie die Differenz ebenfalls.

Wer verglichen wird, sind also zwei gleich disziplinierte Haushalte mit demselben Geld. Genau so rechnet der Mieten-oder-kaufen-Rechner von HausKlaar – mit Kaufnebenkosten, Steuern auf ETF-Gewinne und Verkaufskosten am Ende.

Die Rechnung

Eine Wohnung in Berlin für 400.000 €, 100.000 € Eigenkapital, 3,9 % Zins für zehn Jahre, danach 4,5 %. Die vergleichbare Wohnung zur Miete kostet 1.300 € kalt im Monat. Annahmen über 25 Jahre: Die Immobilie gewinnt 2 % im Jahr an Wert, die Miete steigt um 2,5 % im Jahr, der ETF bringt 6 % vor Steuern.

Ergebnis: Der Mieter liegt nach 25 Jahren mit rund 190.000 € vorn. Der Grund ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete: 400.000 € sind das 25,6-Fache der Jahresmiete. Bei Zinsen um 4 % ist Wohnen im Eigentum dann teurer als Wohnen zur Miete – und das gesparte Geld arbeitet beim Mieter an der Börse.

Jetzt dieselbe Wohnung, aber die Miete läge bei 1.600 €:

Nun liegt der Käufer vorn, mit rund 40.000 €; ab dem 17. Jahr hat er den Mieter überholt.

Was die Rechnung kippt

1. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Die wichtigste Zahl. Bei etwa dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete oder weniger spricht finanziell viel fürs Kaufen, ab dem 25-Fachen eher fürs Mieten. In begehrten Lagen großer Städte liegt das Verhältnis häufig darüber.

2. Die Wertsteigerung. Im Beispiel mit 1.300 € Miete ändert sie alles: Bei 1 % pro Jahr liegt der Mieter mit gut 330.000 € vorn, bei 3 % schrumpft der Abstand auf etwa 15.000 €. Wie sich Preise über 25 Jahre entwickeln, weiß niemand. Derzeit steigen sie in Euro kaum, nach Inflation sinken sie leicht – mehr dazu in Immobilienpreise 2026.

3. Die Rendite des ETF. Breite Weltaktien-Indizes wie der MSCI World haben über Jahrzehnte im Schnitt rund 7 % im Jahr gebracht, in den letzten zehn Jahren deutlich mehr. Mit 5 % statt 6 % schrumpft der Vorsprung des Mieters im ersten Beispiel auf gut 60.000 €, mit 7 % wächst er auf fast 350.000 €. Aktien schwanken stark; in einzelnen Jahren sind 30 % Minus möglich.

4. Der Zins. Wäre der Kredit 3,0 % statt 3,9 %, läge der Mieter nur noch etwa 107.000 € vorn.

Was nicht in der Tabelle steht

Für das Kaufen spricht:

• Sparzwang. Die Rechnung setzt voraus, dass der Mieter wirklich jeden Monat die Differenz anlegt – 25 Jahre lang, auch im Börsencrash. Viele tun das nicht. Die Kreditrate dagegen muss man zahlen.
• Sicherheit. Keine Kündigung wegen Eigenbedarf, keine Mieterhöhung, mietfreies Wohnen im Alter.
• Steuern. Der Gewinn beim Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist steuerfrei. ETF-Gewinne kosten Abgeltungsteuer – bei Aktien-ETFs nach 30 % Teilfreistellung effektiv gut 18 % auf den Gewinn, über dem Sparerpauschbetrag von 1.000 € im Jahr.
• Freiheit. Umbauen, Wände streichen, Garten anlegen, ohne zu fragen.

Für das Mieten und Anlegen spricht:

• Streuung. Ein ETF verteilt Ihr Geld auf über tausend Unternehmen weltweit. Eine Immobilie ist ein einziges Objekt in einer einzigen Stadt.
• Flexibilität. Ein ETF lässt sich an einem Tag teilweise verkaufen. Eine Immobilie zu verkaufen kostet Monate, und Kauf plus Verkauf verschlingen zusammen oft mehr als 10 % des Preises.
• Kein Hebelrisiko. Mit Kredit verstärken sich Gewinne, aber auch Verluste. Fällt der Wert einer Immobilie, bleibt der Kredit gleich.
• Kein Klumpenrisiko bei Reparaturen. Ein neues Dach oder eine neue Heizung trifft den Mieter nicht.

Das Fazit für 2026

Rein finanziell ist die Lage 2026 knapper als in der Niedrigzinszeit. Bei Zinsen um 4 % gewinnt das Kaufen vor allem dort, wo die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete moderat sind – grob beim 20-Fachen der Jahresmiete oder darunter –, und bei Menschen, die sonst nicht konsequent sparen würden. In teuren Lagen mit hohen Kaufpreisfaktoren fährt der disziplinierte Mieter mit ETF-Sparplan rechnerisch oft besser.

Am Ende entscheidet aber oft nicht die Rendite, sondern die Frage: Wo und wie wollen Sie leben? Rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch – mit Ihrer Miete, Ihrem Kaufpreis und Ihren Annahmen: Mieten oder kaufen?

Alle Rechnungen sind Modelle mit festen Annahmen, keine Anlageberatung. Vergangene Renditen sagen nichts über künftige.