Immobilienpreise 2026: In Euro leicht höher, real günstiger

Nach dem Preisrutsch 2022/23 und der Erholung 2024/25 tritt der Immobilienmarkt 2026 auf der Stelle. Die Kaufpreise steigen in Euro nur noch wenig – langsamer als die Inflation. Für Käufer heißt das: Wohneigentum ist im Verhältnis zu allem anderen etwas günstiger geworden, auch wenn die Zinsen das wieder auffressen.

Die Zahlen

Drei große Indizes, drei leicht unterschiedliche Methoden, ein gemeinsames Bild:

• Statistisches Bundesamt: Wohnimmobilien kosteten im zweiten Quartal 2026 im Schnitt nur 0,6 % mehr als ein Jahr zuvor, gegenüber dem ersten Quartal 0,3 % mehr.
• GREIX (Kiel Institut mit den Gutachterausschüssen, auf Basis tatsächlicher Kaufverträge): Eigentumswohnungen +0,4 %, Einfamilienhäuser +1,9 %, Mehrfamilienhäuser −3,5 % zum Vorjahr.
• vdp (Pfandbriefbanken, auf Basis von Finanzierungen): Wohnimmobilien +1,9 %, Eigentumswohnungen +2,6 %.

Die Teuerung lag zuletzt bei rund 3 %. Bereinigt um die Inflation waren Eigentumswohnungen laut GREIX im zweiten Quartal 2,1 % günstiger als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser 0,7 %. „Verkäuferinnen und Verkäufer erzielen zwar nominal höhere Preise, können sich von diesem Betrag aber weniger leisten als vor einem Jahr", schreiben die Kieler Forscher.

Häuser oder Wohnungen: wer kauft was?

Interessant ist der Unterschied zwischen den Segmenten:

• Wohnungen werden mehr verkauft. Im ersten Quartal 2026 gingen laut GREIX 9,3 % mehr Eigentumswohnungen über den Tisch als ein Jahr zuvor. Die Preise bewegen sich dabei kaum – in den sieben größten Städten lagen sie laut Statistischem Bundesamt sogar 0,4 % unter dem Vorjahr, in städtischen Landkreisen 1,8 % darunter.
• Häuser werden etwas weniger verkauft (−3,2 %), sind aber leicht teurer geworden. Das passt zu einem Markt, in dem weniger Menschen sich ein Haus leisten können, das Angebot an guten Häusern aber knapp bleibt.

Eine einfache Erklärung für den Trend zur Wohnung: Bei Zinsen um 4 % ist sie für viele der einzige bezahlbare Einstieg ins Eigentum.

Für das ganze Jahr erwartet das Forschungsinstitut GEWOS rund 612.000 Verkäufe von Wohnimmobilien, 4,4 % weniger als 2025; bei Einfamilienhäusern sogar mehr als 5 % weniger.

Warum der Schwung fehlt

• Zinsen: Baukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung kosteten im August im Schnitt 3,81 %, so viel wie seit Ende 2023 nicht mehr – und im September stiegen die Renditen der Bundesanleihen weiter. Mehr dazu in unserem Artikel zu den Bauzinsen.
• Inflation und Energie: Mit 3,3 % Teuerung im September und steigenden Energiepreisen bleibt weniger Geld für Kreditraten übrig.
• Verhandlungsspielraum: Laut GREIX werden Angebotspreise in Inseraten wieder häufiger gesenkt – ein Hinweis auf nachlassende Dynamik.

Neue Wohnungen fehlen weiter

Auf der anderen Seite steht ein Angebotsproblem: 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertig, so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Zwar steigen die Baugenehmigungen wieder – von Januar bis Juli 2026 um 13,5 % für Neubauwohnungen –, aber bis daraus Wohnungen werden, vergehen Jahre. Die Angebotsmieten steigen deshalb weiter, laut GREIX um 3,0 % in einem Jahr.

Die Bundesbank, die jahrelang vor überhöhten Preisen in den Städten gewarnt hatte, sieht die Überbewertung inzwischen weitgehend abgebaut.

Was das für Käufer bedeutet

• Kein Grund zur Eile, keine Krise: Die Preise steigen kaum, ein Einbruch ist aber auch nicht in Sicht. Wer wartet, spart beim Preis wenig – riskiert aber womöglich höhere Zinsen.
• Verhandeln lohnt sich: Gerade bei Objekten, die schon länger inseriert sind, und bei Sanierungsbedarf.
• Die Monatsrate entscheidet: Was ein Haus kostet, hängt heute mehr am Zins als am Kaufpreis. Rechnen Sie mit Ihren Zahlen durch, was tragbar ist: Kann ich mir dieses Haus leisten?

Quellen: Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex Q2 2026, Baugenehmigungen Juli 2026), GREIX Kaufpreis- und Mietpreisindex Q2 2026 (Kiel Institut), vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026, GEWOS, Deutsche Bundesbank.