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Kann ich mir dieses Haus leisten?

Vier Zahlen genügen für den Anfang: der Kaufpreis, das Bundesland, Ihr Eigenkapital und Ihr Einkommen. Alles andere ist mit typischen Werten vorbelegt, die Sie ändern können.

Passt noch nicht

2.214 € im Monat

Mit diesen Zahlen nicht. Die Immobilie erfordert ein Darlehen von 462.065 € bei 2.214 € im Monat – sie würde 40 % Ihres Einkommens beanspruchen, weit mehr, als Banken akzeptieren.

Zusätzlich zum Kaufpreis von 450.000 € zahlen Sie 52.065 € Kaufnebenkosten. Angenommen sind 3,75 % Zins, 2.000 € Lebenshaltungskosten im Monat und 350 € für die laufenden Kosten der Immobilie – ändern Sie die Werte links, wenn Ihre abweichen.

Die Immobilie
Angebotspreis Der Angebotspreis aus dem Inserat oder der Preis, mit dem Sie rechnen. Alle Kaufnebenkosten werden daraus berechnet.

Wie im Inserat

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Bundesland Jedes der 16 Bundesländer legt seine Grunderwerbsteuer selbst fest. Deshalb hängen die Kaufnebenkosten davon ab, wo die Immobilie liegt. Mehr zu diesem Begriff

Wo die Immobilie liegt – bestimmt die Grunderwerbsteuer

Sie
Eigenkapital Geld, das Sie für den Kauf einsetzen können: Erspartes, Anlagen, die Sie verkaufen würden, Schenkungen der Familie. Behalten Sie einige Monatsausgaben als Notgroschen zurück und zählen Sie sie hier nicht mit. Erspartes, das Sie selbst in den Kauf einbringen. Banken erwarten, dass es mindestens die Kaufnebenkosten deckt; mit 20 % des Kaufpreises oder mehr zusätzlich gibt es deutlich bessere Zinsen. Mehr zu diesem Begriff

Was Sie einbringen können, ohne Ihre Reserve anzutasten

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Nettoeinkommen pro Monat Was tatsächlich jeden Monat auf Ihren Konten ankommt, nach Einkommensteuer und Sozialabgaben – für alle, die das Darlehen gemeinsam zahlen. Rechnen Sie Kindergeld dazu, wenn Sie es erhalten; einmalige Boni lassen Sie weg.

Gesamter Haushalt, nach Steuern

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Ihr monatliches Budget Typische Werte – passen Sie sie an
Lebenshaltungskosten Alles, was Sie monatlich ausgeben, außer fürs Wohnen. Ihre heutige Miete entfällt mit dem Kauf, lassen Sie sie also weg. Banken rechnen oft mit mindestens 800–1.000 € pro Erwachsenem und 300 € oder mehr pro Kind.

Essen, Versicherungen, Auto, Freizeit – ohne Miete

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Andere Kreditraten Monatliche Raten für Kredite, die Sie nach dem Kauf weiter haben. Sie zählen bei der Einkommensregel der Bank und in Ihrem Budget mit.

Autokredit, Kreditkarten …

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Laufende Kosten der Immobilie Kosten, die Eigentümer zusätzlich zum Darlehen tragen: das Hausgeld bei einer Wohnung, die Instandhaltungsrücklage und die Grundsteuer. Üblich ist eine Schätzung von etwa 3–5 € pro m² im Monat.

Pro Monat

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Das Darlehen Vorbelegt mit dem, was Banken heute verlangen
Sollzins Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten. Die Bank berechnet jeden Monat ein Zwölftel davon auf die Restschuld. Zum Vergleichen von Angeboten ist der Effektivzins die bessere Zahl. Mehr zu diesem Begriff
%
Anfängliche Tilgung Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent. Zusammen mit dem Zinssatz bestimmt er die Rate: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Weil der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt die Tilgung jedes Jahr. Üblich sind 2–3 %; unter 1,5 % dauert die Rückzahlung sehr lange. Mehr zu diesem Begriff
%
Zinsbindung Wie lange die Bank den Zinssatz garantiert. Danach wird die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert. Wie lange der Zinssatz garantiert ist, meist 5 bis 20 Jahre. Danach müssen Sie die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanzieren. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr zu diesem Begriff
Jahre

Im Aug. 2026 verlangten Banken in Deutschland für neue Wohnungsbaukredite (Zinsbindung 5 bis 10 Jahre) im Schnitt 3,75 % (3,81 % effektiv). Quelle: Deutsche Bundesbank.

Max. Anteil des Einkommens für Kredite Banken finanzieren selten, wenn alle Ihre Kreditraten zusammen mehr als diesen Anteil Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Es ist eine Faustregel, kein Gesetz – niedriger ist sicherer.

Banken akzeptieren meist 35–40 %

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Gebühren und Extras
Notar Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag und kümmert sich um die Eintragungen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), grob 1–1,5 % des Kaufpreises. Mehr zu diesem Begriff
%
Grundbuch Das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Darlehen darauf abgesichert sind (Grundschuld). Ihre Eintragung als Eigentümer und die Grundschuld der Bank kosten etwa 0,5 % des Kaufpreises. Mehr zu diesem Begriff
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Maklerprovision Das Honorar des Immobilienmaklers. Bei Häusern und Wohnungen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte; üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt sie nicht an. Mehr zu diesem Begriff

Ihr Anteil inkl. MwSt.; 0, wenn das Inserat ohne Makler ist

%
Renovierung Arbeiten, die Sie direkt nach dem Kauf planen, etwa ein neues Bad oder neue Böden. Sie werden zum Darlehen addiert.

Wird zusammen mit dem Kauf finanziert

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Die Ergebnisse aktualisieren sich bei der Eingabe.

Worauf eine Bank achtet

Vier Prüfungen; jede kann bestanden, knapp oder nicht bestanden sein

  • Genug eigenes Geld – knapp

    Ihre 100.000 € decken die 52.065 € Kaufnebenkosten, aber nur wenig vom Kaufpreis. Das Darlehen beträgt 91 % des Immobilienwerts: bis 100 % – rechnen Sie mit einem spürbaren Aufschlag.

  • Rate innerhalb der Einkommensregel der Bank – nicht bestanden

    Die Rate würde 40 % Ihres Nettoeinkommens beanspruchen. Banken gehen selten weit über 35 % hinaus.

  • Rate passt in Ihr Budget – in Ordnung

    Nach der Rate, 2.000 € Lebenshaltungskosten und 350 € für die laufenden Kosten der Immobilie bleiben 936 € im Monat übrig.

  • Auch am Ende der Zinsbindung noch tragbar – in Ordnung

    Liegt der Zins nach der Zinsbindung (10 Jahre) um 2 Punkte höher, steigt die Rate auf 2.592 €. Ihr Budget von 3.150 € deckt das noch.

Was funktionieren würde

Mit demselben Eigenkapital und Einkommen besteht eine Immobilie bis 447.370 € alle Prüfungen. Für diese Immobilie würden 2.935 € mehr Eigenkapital reichen.
Monatsrate Rate / Monatsrate Was Sie der Bank jeden Monat zahlen: Zinsen auf das Darlehen plus Tilgung. Die Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich. Was Sie der Bank jeden Monat zahlen: Zinsen plus Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der gesamten Zinsbindung gleich. Mehr zu diesem Begriff
2.214 €
Benötigtes Darlehen Darlehensbetrag Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Renovierung, abzüglich Ihres Eigenkapitals. Diesen Betrag beantragen Sie bei der Bank. Der Betrag, den Sie von der Bank leihen – in der Regel Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich Ihres Eigenkapitals. Mehr zu diesem Begriff
462.065 €
Kaufnebenkosten Kaufnebenkosten Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen 7–15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Banken finanzieren sie selten mit – planen Sie, sie aus Eigenkapital zu zahlen. Mehr zu diesem Begriff
52.065 €
Bleibt jeden Monat übrig Bleibt jeden Monat übrig Ihr Nettoeinkommen abzüglich Lebenshaltungskosten, anderer Kredite, der laufenden Kosten der Immobilie und der Darlehensrate.
936 €
Rate bei 2 Punkten höherem Zins Rate bei 2 Punkten höherem Zins Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld mit 2 Prozentpunkten mehr Zins weiterfinanziert und zum selben Datum getilgt wie geplant. „–“ bedeutet: Das Darlehen ist vor Ende der Zinsbindung getilgt.
2.592 €

Was der Kauf kostet Kaufnebenkosten Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen 7–15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Banken finanzieren sie selten mit – planen Sie, sie aus Eigenkapital zu zahlen. Mehr zu diesem Begriff

Der Kaufpreis und alles, was dazukommt – jede Gebühr mit ihrem Satz vom Kaufpreis

Kaufpreis
450.000 €
Grunderwerbsteuer
27.000 € 6 %
Notar
6.750 € 1,5 %
Grundbuch
2.250 € 0,5 %
Makler
16.065 € 3,57 %
Renovierung
60.000 €
Gesamtkosten
562.065 €

Wie der Kauf bezahlt wird Wie der Kauf bezahlt wird Je größer Ihr eigener Anteil, desto besser der Zins, den eine Bank anbietet.

Anteile an den Gesamtkosten: zuerst Ihr Eigenkapital, den Rest finanziert die Bank

Ihr Eigenkapital
100.000 € 18 %
Darlehen
462.065 € 82 %
Gesamtkosten
562.065 €

Ihr Monat als Eigentümer Ihr Monat als Eigentümer Ihr Nettoeinkommen, aufgeteilt in Darlehensrate, Lebenshaltungskosten, laufende Kosten der Immobilie, andere Kredite und was übrig bleibt. Lassen Sie etwas für Unvorhergesehenes übrig.

Wie sich Ihr Nettoeinkommen nach dem Kauf aufteilt

Darlehensrate
2.214 € 40 %
Lebenshaltungskosten
2.000 € 36 %
Laufende Kosten der Immobilie
350 € 6 %
Andere Kredite
0 € 0 %
Bleibt übrig
936 € 17 %
Nettoeinkommen
5.500 €

Ihre Schuld im Lauf der Jahre Restschuld Die Restschuld am Ende jedes Jahres, wenn Sie dieselbe Rate weiterzahlen und der Zinssatz gleich bleibt. Tatsächlich wird der Zins am Ende der Zinsbindung neu verhandelt. Was Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden – entscheidend am Ende der Zinsbindung, denn dieser Betrag muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Mehr zu diesem Begriff

Bei gleichbleibendem Zins getilgt nach einer Laufzeit von 28 Jahre 2 Monate; 350.149 € Restschuld am Ende der Zinsbindung (10 Jahre)

Am Ende der Zinsbindung (10 Jahre)

Sie würden noch 350.149 € schulden. Liegt der Zins dann 2 Punkte höher (5,8 %), würde die Tilgung zum selben Datum 2.592 € im Monat kosten – 378 € mehr als heute. Eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung senkt dieses Risiko.

Nächster Schritt

Diese Zahlen in die anderen Rechner übernehmen

Diese Finanzierung Jahr für Jahr ansehen Die Kaufnebenkosten im Detail Oder weiter mieten? Was könnte ich mir höchstens leisten?

So wird gerechnet

Aus Kaufpreis und Bundesland ergeben sich die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Landes, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Kaufpreis plus Nebenkosten plus Renovierung, abzüglich Ihres Eigenkapitals, ist das Darlehen, das Sie brauchen.

Die Monatsrate folgt aus Zinssatz und anfänglicher Tilgung: (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12. Sie bleibt während der Zinsbindung gleich.

Dann prüft der Rechner, was auch eine Bank prüft: ob Ihr Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt, ob alle Kreditraten zusammen unter dem üblichen Anteil des Nettoeinkommens bleiben, ob nach Rate, Lebenshaltungskosten und laufenden Kosten der Immobilie noch etwas übrig bleibt – und ob das auch dann noch passt, wenn der Zins nach der Zinsbindung zwei Prozentpunkte höher liegt.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?

Banken erwarten, dass Ihr Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten deckt – je nach Bundesland 7 bis 15 % des Kaufpreises. Mit 20 % des Kaufpreises zusätzlich bekommen Sie deutlich bessere Zinsen.

Welcher Anteil meines Einkommens darf in die Rate fließen?

Als Faustregel akzeptieren Banken, dass alle Kreditraten zusammen 35 bis 40 % des Nettoeinkommens ausmachen. Wichtiger ist, dass nach Rate, Lebenshaltungskosten und Kosten der Immobilie genug für Unvorhergesehenes übrig bleibt.

Warum rechnet der Rechner mit 2 Prozentpunkten mehr Zins?

Am Ende der Zinsbindung muss die Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Ein Aufschlag von zwei Punkten zeigt, ob Ihre Finanzierung auch dann noch tragbar wäre.

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