Kaufnebenkosten: Was zum Kaufpreis dazukommt

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, etwa 5,5 bis 12,5 % des Preises. Bei 400.000 € sind das schnell 30.000 bis 45.000 €, die keine Bank gern finanziert.

Die vier Posten

1. Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 %

Der größte Posten. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest, deshalb ist derselbe Kauf in Bayern deutlich günstiger als in Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen.

Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet. Der Bescheid des Finanzamts kommt einige Wochen nach dem Notartermin; zahlen müssen Sie meist innerhalb eines Monats. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie werden Sie nicht ins Grundbuch eingetragen.

Was in Ihrem Land gilt, mit Beispielen: Kaufnebenkosten in Bayern, Berlin, Nordrhein-Westfalen und alle anderen Länder im Kaufnebenkosten-Rechner.

2. Notar: etwa 1,5 %

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit Notar gültig. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die Abwicklung. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis – verhandeln lässt sich da nichts. Darin enthalten ist meist auch die Grundschuld, die Ihre Bank als Sicherheit verlangt.

3. Grundbuch: etwa 0,5 %

Das Amtsgericht trägt Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer ein, dazu die Grundschuld der Bank. Auch diese Gebühren sind gesetzlich geregelt.

4. Makler: meist 3,57 % – oder nichts

Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Wer kauft, zahlt höchstens so viel Provision wie die Seite, die verkauft. Üblich ist eine Teilung, oft 3,57 % (3 % plus Mehrwertsteuer) für jede Seite. Kaufen Sie ohne Makler, etwa direkt vom Eigentümer oder einen Neubau vom Bauträger, fällt dieser Posten weg.

Ein Beispiel

Eine Wohnung für 400.000 € in Bayern, mit Makler:

Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen kostet allein durch die höhere Grunderwerbsteuer 12.000 € mehr:

Warum die Nebenkosten aus dem Eigenkapital kommen sollten

Banken finanzieren in der Regel den Wert der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Das Geld für Steuer, Notar und Makler ist nach dem Kauf weg – es steckt nicht im Haus. Viele Banken erwarten deshalb, dass Sie mindestens die Nebenkosten selbst bezahlen. Finanzieren Sie mehr als den Kaufpreis, wird der Zins meist spürbar höher.

Wo Sie sparen können

Mitgekauftes Inventar herausrechnen. Übernehmen Sie eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an – wenn der Preis dafür im Kaufvertrag gesondert steht. Der Betrag muss realistisch sein; das Finanzamt kann ihn prüfen. Im Kaufnebenkosten-Rechner können Sie den Wert des Inventars eintragen.

Ohne Makler kaufen. Wer selbst sucht, spart oft mehr als 10.000 €.

Förderung für Erstkäufer in Hessen. Mit dem Hessengeld bekommen Menschen, die zum ersten Mal eine selbst genutzte Immobilie in Hessen kaufen, bis zu 10.000 € je Käufer und 5.000 € je Kind zurück – allerdings in zehn Jahresraten nach dem Einzug. Beim Kauf selbst hilft es also nicht.

Kurz gesagt

• Rechnen Sie mit 5,5 bis 12,5 % des Kaufpreises zusätzlich, je nach Bundesland und Makler.
• Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, bis 6,5 % in vier Ländern.
• Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 2 %, nicht verhandelbar.
• Bezahlen Sie die Nebenkosten möglichst aus eigenem Geld.