Haus kaufen: Was Sie vor der Unterschrift prüfen

Ein Haus kauft man meist einmal im Leben – und meist nach zwei Besichtigungen von je einer Stunde. Dabei entscheidet sich in dieser Zeit, ob Sie in den nächsten Jahren 5.000 € oder 80.000 € zusätzlich ausgeben. Diese Checkliste hilft, die teuren Überraschungen zu finden, bevor Sie beim Notar unterschreiben.

Bei einem Haus sind Sie allein verantwortlich: Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die das Dach mitbezahlt, und keine Rücklage. Alles, was kaputt ist, zahlen Sie.

Das Baujahr verrät viel

Bevor Sie hinfahren, lohnt ein Blick aufs Baujahr. Jede Bauzeit hat ihre typischen Schwachstellen:

• Vor 1950: oft solide Mauern, aber feuchte Keller, Holzbalkendecken, alte Leitungen und kaum Dämmung.
• 1950er bis 1970er: schnell und sparsam gebaut, dünne Wände, häufig schlechte Dämmung. Bis 1973 wurden mancherorts noch Bleirohre für Trinkwasser verlegt.
• 1960er bis 1993: Zeit des Asbests – in Wellplatten auf Dach und Garage, in Bodenbelägen und Kleber, in Fensterbänken, Nachtspeicheröfen. Seit 1993 ist Asbest verboten.
• Ab den 1990ern: meist bessere Dämmung und Haustechnik; hier geht es eher um Verschleiß als um Grundsätzliches.

Bei der Besichtigung: von oben nach unten

Dach

Das Dach ist einer der teuersten Posten. Fragen Sie, wann es zuletzt neu eingedeckt wurde – nach etwa 40 bis 60 Jahren ist das fällig. Schauen Sie auf den Dachboden: Sind Balken dunkel verfärbt, gibt es Wasserflecken, Bohrmehl (Holzschädlinge), fehlende Dämmung? Wellplatten auf Dach oder Garage aus der Zeit vor 1993 können Asbest enthalten.

Fenster und Fassade

Einfach verglaste oder sehr alte Fenster kosten Heizenergie und müssen oft getauscht werden. Risse in der Fassade, abplatzender Putz oder dunkle Stellen unter Fensterbänken deuten auf Feuchtigkeit hin.

Heizung

Lassen Sie sich Alter, Art und das letzte Protokoll des Schornsteinfegers zeigen. Seit Ende Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz: Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darf bleiben, auch eine alte. Ab 2029 müssen fossile Heizungen aber schrittweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen, und der CO₂-Preis verteuert Öl und Gas. Eine 25 Jahre alte Ölheizung ist also kein Ausschlussgrund – aber ein Posten, den Sie in den nächsten Jahren einplanen sollten.

Elektrik und Leitungen

Stammt die Elektrik aus den 1970ern oder früher – erkennbar an alten Schraubsicherungen, zweipoligen Steckdosen ohne Schutzkontakt, wenigen Steckdosen pro Raum –, steht oft eine Komplett­erneuerung an. Wasserleitungen aus Blei hätten nach der Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht sein müssen; finden Sie welche, gehört der Austausch auf die Liste.

Keller

Hier zeigen sich die meisten Feuchteprobleme: muffiger Geruch, Salzausblühungen (weiße Krusten) an den Wänden, abblätternder Putz, frisch gestrichene Stellen. Ein feuchter Keller lässt sich sanieren, aber eine Abdichtung von außen kostet schnell fünfstellig.

Die Unterlagen: was nicht zu sehen ist

Energieausweis

Verkäufer müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Er zeigt grob, wie viel Energie das Haus braucht. Ein Bedarfsausweis (berechnet aus der Bausubstanz) sagt mehr als ein Verbrauchsausweis, der vom Heizverhalten der Vorbesitzer abhängt.

Grundbuch

Lassen Sie sich einen aktuellen Auszug geben. Wichtig ist Abteilung II: Dort stehen Rechte anderer an Ihrem Grundstück – ein Wegerecht für den Nachbarn, ein Leitungsrecht, ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch. Ein eingetragenes Wohnrecht kann bedeuten, dass jemand im Haus bleiben darf, auch nachdem Sie es gekauft haben.

Baulastenverzeichnis

Das unterschätzte Dokument: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde – etwa die Pflicht, eine Zufahrt für das Nachbargrundstück freizuhalten. Der Notar prüft das Grundbuch, das Baulastenverzeichnis meist nicht. Fragen Sie selbst beim Bauamt nach.

Bebauungsplan, Altlasten, Hochwasser

Beim Bauamt erfahren Sie auch, was auf dem Grundstück und nebenan gebaut werden darf. Das Umweltamt führt ein Altlastenkataster. Und die Hochwasser- und Starkregenkarten Ihres Bundeslandes zeigen, ob das Haus in einem gefährdeten Gebiet liegt – das beeinflusst, ob und zu welchem Preis Sie eine Versicherung gegen Elementarschäden bekommen.

Pflichten, die Sie mitkaufen

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, hat nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz zwei Jahre Zeit für zwei Nachrüstungen, falls sie fehlen:

• die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden dämmen (oder stattdessen das Dach),
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen.

Die Frist beginnt mit dem Eintrag ins Grundbuch. Die früher geltende Pflicht, über 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, ist mit dem neuen Gesetz entfallen.

Wann sich ein Gutachter lohnt

Fast immer. Eine Begehung mit einem Bausachverständigen kostet meist 300 bis 800 €, ein schriftliches Kurzgutachten 400 bis 1.500 €. Das ist wenig im Vergleich zu einem übersehenen Hausschwamm im Dachstuhl oder einem nassen Keller. Mit dem Gutachten in der Hand können Sie zudem besser verhandeln: Jeder dokumentierte Mangel ist ein Argument für einen niedrigeren Preis.

Wichtig: Im Kaufvertrag wird die Haftung des Verkäufers für Mängel fast immer ausgeschlossen („gekauft wie gesehen"). Was Sie vor der Unterschrift nicht finden, zahlen Sie in der Regel selbst.

Renovierung gleich mitrechnen

Ein Haus für 400.000 €, bei dem Dach und Heizung in den nächsten Jahren anstehen, ist nicht dasselbe wie eines für 400.000 €, das gerade saniert wurde. Rechnen Sie die Renovierung von Anfang an in Ihr Budget ein – der Hauskauf-Rechner nimmt die Renovierungskosten mit auf und zeigt, was das für Eigenkapital, Kredit und Monatsrate bedeutet.

Kurz gesagt

• Baujahr ansehen: Es sagt Ihnen, wonach Sie suchen müssen – Asbest, Blei, Dämmung.
• Dach, Heizung, Elektrik, Keller sind die teuren Posten. Fragen Sie nach dem Alter von allem.
• Grundbuch Abteilung II und Baulastenverzeichnis prüfen – das zweite macht der Notar nicht.
• Zwei Jahre für die Dämmung von oberster Geschossdecke und Rohren.
• Ein Gutachter für einige Hundert Euro schützt vor Schäden für Zehntausende.