Eigentumswohnung kaufen: Die Papiere verraten mehr

Bei einem Haus zählt, was Sie sehen: Dach, Keller, Heizung. Bei einer Eigentumswohnung zählt mindestens genauso viel, was auf Papier steht. Denn Sie kaufen nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Anteil an einem ganzen Gebäude – und werden Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (WEG), die über Dach, Fassade, Heizung und Aufzug gemeinsam entscheidet und gemeinsam bezahlt.

Die gute Nachricht: Die wichtigsten Risiken stehen schwarz auf weiß in den Unterlagen. Man muss sie nur lesen.

Was Ihnen gehört – und was allen

Eine Eigentumswohnung besteht aus zwei Teilen:

• Sondereigentum: Ihre Wohnung – Innenwände, Bodenbeläge, Bad, Küche, Innentüren.
• Gemeinschaftseigentum: alles andere – Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, meist auch die Fenster und der Balkon als Bauteil.

Dazu kommen oft Sondernutzungsrechte: Ein Garten, eine Terrasse oder ein Stellplatz gehört der Gemeinschaft, aber nur Sie dürfen ihn nutzen. Ein Tiefgaragenplatz ist dagegen häufig ein eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt und eigenem Kaufpreis.

Wenn das Dach erneuert wird, zahlen alle anteilig – gemessen an den Miteigentumsanteilen aus der Teilungserklärung. Deshalb ist die Frage nicht nur „Wie ist meine Wohnung?", sondern auch „Wie geht es dem Haus, und wer entscheidet darüber?"

Die fünf Dokumente, die Sie lesen sollten

1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Sie legen fest, was zu Ihrer Wohnung gehört, welche Sondernutzungsrechte es gibt und wie Kosten verteilt werden. Achten Sie auf Regeln, die Sie einschränken: Ist Vermietung an Feriengäste verboten? Brauchen Sie für einen Wanddurchbruch die Zustimmung der anderen? Gehört der Kellerraum, den Ihnen der Makler gezeigt hat, wirklich zu dieser Wohnung?

2. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre

Das aufschlussreichste Dokument. Hier steht, worüber gestritten wird, welche Sanierungen anstehen und welche immer wieder vertagt werden. Formulierungen wie „Angebote für die Fassadensanierung sollen eingeholt werden" oder „Feuchtigkeit im Keller, Gutachten beauftragt" kündigen künftige Kosten an.

3. Beschlusssammlung

Die Verwaltung muss alle Beschlüsse in einer Sammlung führen. Sie zeigt, was bereits beschlossen ist – etwa eine Sonderumlage oder eine Dachsanierung, die erst nach Ihrem Kauf bezahlt wird.

4. Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung

Hier sehen Sie das Hausgeld: das, was Sie jeden Monat an die Gemeinschaft zahlen – für Verwaltung, Versicherung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Heizung, Wasser und die Rücklage. Die Jahresabrechnung zeigt außerdem, ob einzelne Eigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Hohe Rückstände sind ein Warnsignal.

5. Stand der Erhaltungsrücklage

Die Rücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das gemeinsame Sparkonto für Reparaturen. Entscheidend ist nicht die absolute Zahl, sondern das Verhältnis zu dem, was ansteht: 80.000 € sind viel für ein neues Haus mit zehn Wohnungen – und wenig für einen Altbau, dessen Dach in drei Jahren fällig ist. Steht eine große Sanierung an und die Rücklage reicht nicht, kommt eine Sonderumlage: eine Extrazahlung aller Eigentümer, schnell mehrere Tausend Euro pro Wohnung.

Ist das Hausgeld zu niedrig?

Ein niedriges Hausgeld klingt gut, ist aber oft ein schlechtes Zeichen: Es bedeutet häufig, dass zu wenig in die Rücklage fließt – und die Rechnung später als Sonderumlage kommt. Als grobe Orientierung nennen Fachleute für ältere Gebäude eher 3 bis 5 € pro Quadratmeter und Monat; deutlich weniger verdient einen genauen Blick in die Rücklage und die Protokolle. Ein Aufzug, eine Tiefgarage oder ein Concierge treiben das Hausgeld nach oben.

Rechnen Sie das Hausgeld bei Ihrem Budget mit ein. Im Hauskauf-Rechner tragen Sie es als laufende Kosten ein; es zählt bei der Frage, ob die Monatsrate tragbar ist.

Bei der Besichtigung: das ganze Haus ansehen

Schauen Sie nicht nur in die Wohnung, sondern ins Treppenhaus, in den Keller, auf den Hof und wenn möglich aufs Dach. Ein gepflegtes Treppenhaus, ein trockener Keller und eine ordentliche Haustür sagen viel darüber, wie die Gemeinschaft mit ihrem Haus umgeht. Fragen Sie nach Alter und Art der Heizung – sie gehört meist allen, und ihr Austausch wird gemeinsam bezahlt.

Wer wohnt da eigentlich?

• Selbstnutzer oder Kapitalanleger? Gemeinschaften mit vielen Selbstnutzern investieren oft bereitwilliger in das Haus. Reine Anlegerhäuser sparen gern.
• Ein Mehrheitseigentümer? Gehört einer Person oder Firma mehr als die Hälfte der Anteile, kann sie viele Beschlüsse allein durchsetzen.
• Die Verwaltung: Eine gute Verwaltung verschickt pünktlich Abrechnungen, holt Angebote ein und protokolliert sauber. Fragen Sie, wie lange sie schon zuständig ist.

Vermietete Wohnung kaufen

Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Kauf auf Sie über – mit Miete, Kaution und allen Rechten des Mieters. Wenn Sie selbst einziehen wollen, brauchen Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, und die hat Grenzen:

• Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Sperrfrist: bundesweit mindestens drei Jahre ab dem ersten Verkauf, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu zehn Jahre. In ganz Berlin sind es zehn Jahre.
• Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die je nach Mietdauer bis zu neun Monate betragen.

Lesen Sie den Mietvertrag vollständig, prüfen Sie die Höhe der Miete (gilt die Mietpreisbremse?) und lassen Sie sich die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag zusichern.

Kurz gesagt

• Sie kaufen eine Gemeinschaft mit. Lesen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Rücklage.
• Niedriges Hausgeld ist kein Vorteil, wenn die Rücklage dünn ist und das Dach bald fällig wird.
• Schauen Sie sich das ganze Haus an, nicht nur die Wohnung.
• Bei vermieteten Wohnungen: Sperrfristen für Eigenbedarf kennen, besonders in Berlin.
• Was zu den Kaufnebenkosten dazukommt, steht in unserem eigenen Ratgeber.