Sanieren in Berlin: Was 2026 geht – und was es kostet

Berlin ist eine Stadt der Altbauten: Gründerzeithäuser mit hohen Decken und Dielen, Nachkriegsbauten, Plattenbauten im Osten. Viele Käuferinnen und Käufer verlieben sich in eine Wohnung mit Stuck – und unterschätzen, was die Sanierung kostet, wie lange sie dauert und was die Stadt dabei mitredet. Ein Überblick über den Stand im Herbst 2026.

Die Lage: Deutschland saniert so wenig wie nie

Bundesweit wurden 2025 nur 0,67 % der Wohngebäude energetisch saniert – der niedrigste Wert seit Jahren, wie eine Erhebung für den Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle zeigt. Für die Klimaziele wären rund 2 % pro Jahr nötig. Gründe sind die hohen Bau- und Zinskosten und lange Unsicherheit über das Heizungsgesetz.

Für Käufer hat das zwei Seiten: Viele Gebäude haben einen Sanierungsstau, der sich im Preis niederschlagen sollte. Und wer jetzt saniert, konkurriert um Handwerker vor allem in den Gewerken, die alle brauchen.

Handwerker: es kommt auf das Gewerk an

Die Auftragslage im Handwerk hat sich insgesamt entspannt. Laut Konjunkturbericht des Zentralverbands des Deutschen Handwerks lag die Auslastung im ersten Quartal 2026 bei 75 %, die Aufträge reichten im Schnitt knapp 9 Wochen im Voraus. Weil weniger neu gebaut wird, finden Sie Maler, Trockenbauer oder Fliesenleger leichter als vor zwei Jahren.

Anders bei Elektrik, Heizung/Sanitär und Dach: Diese Betriebe profitieren von Wärmepumpen, Photovoltaik und gesetzlichen Pflichten und sind vielerorts ausgebucht. Planen Sie hier Monate ein, nicht Wochen.

Was kostet eine Sanierung in Berlin?

Pauschale Zahlen sind mit Vorsicht zu genießen, weil jede Wohnung anders ist. Berliner Sanierungsbetriebe nennen grob:

Dazu kommen Preissteigerungen: Der Baupreisindex für Wohngebäude lag Anfang 2026 gut 3 % über dem Vorjahr.

Was das für Ihre Finanzierung bedeutet, zeigt ein Beispiel. Eine Altbauwohnung für 380.000 € mit einer Sanierung für 70.000 €:

Wichtig: Die Sanierungskosten erhöhen nicht die Grunderwerbsteuer, wohl aber den Kredit. Viele Banken finanzieren die Sanierung mit, wenn Sie sie von Anfang an mit Angeboten belegen.

Typische Baustellen im Berliner Altbau

• Holzbalkendecken: In Gründerzeithäusern tragen Holzbalken die Decken. Liegen die Balkenköpfe in feuchtem Mauerwerk, können sie faulen. Der gefürchtetste Befund ist Hausschwamm – ein Pilz, der Holz zerstört und sich durch Mauerwerk ausbreitet. Muffiger Geruch, weiße watteartige Beläge oder brüchiges Holz sind Warnzeichen. Die Sanierung ist teuer und betrifft oft das ganze Haus.
• Kastendoppelfenster: Zwei Fensterflügel hintereinander. Sie dämmen Schall erstaunlich gut, verlieren aber Wärme. Oft lohnt es, sie aufarbeiten und abdichten zu lassen, statt sie zu ersetzen – im Denkmal ist das ohnehin meist Pflicht.
• Gasetagenheizungen: In vielen Berliner Altbauwohnungen heizt jede Wohnung mit eigener Gastherme. Sie darf weiterlaufen. Ein späterer Umstieg auf Fernwärme oder eine zentrale Wärmepumpe ist aber eine Entscheidung der ganzen Eigentümergemeinschaft – und eine größere Baustelle.
• Elektrik und Leitungen: Alte Leitungen ohne Schutzleiter und Bleirohre sind in unsanierten Häusern keine Seltenheit.
• Feuchte Keller: Typisch für Gründerzeithäuser ohne Abdichtung.

Die Regeln: Milieuschutz und Denkmalschutz

Milieuschutz

Große Teile der Innenstadtbezirke sind soziale Erhaltungsgebiete („Milieuschutz"). Dort braucht fast jede bauliche Veränderung an Wohnungen eine Genehmigung des Bezirksamts – das Ziel ist, Luxussanierungen zu verhindern, die Mieter verdrängen.

Seit Dezember 2024 gelten dafür berlinweit einheitliche Regeln. Genehmigt werden in der Regel Maßnahmen, die einen zeitgemäßen Standard herstellen:

• erstes Bad oder Einbau einer Zentralheizung, wo es keine gibt,
• Aufzug, Balkon bis etwa 4 m²,
• gesetzlich vorgeschriebene Dämmung,
• nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin auch Wand-WC und Handtuchheizkörper in Standardausführung.

Meist nicht genehmigt werden: zweites Bad, Fußbodenheizung, Zusammenlegen von Wohnungen und größere Grundrissänderungen.

Denkmalschutz

Viele Altbauten stehen unter Denkmalschutz oder liegen in einem geschützten Ensemble. Dann redet die Denkmalbehörde bei Fenstern, Fassade, Dach und oft auch bei Treppenhaus und Türen mit. Das macht Sanierungen teurer und langsamer. Ein Ausgleich: Für ein selbst genutztes Baudenkmal können Sie Sanierungskosten, die mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind, zehn Jahre lang mit 9 % pro Jahr von der Steuer absetzen.

Der Berliner Wärmeplan

Im Juni 2026 hat der Senat den Wärmeplan beschlossen. Er teilt die Stadt in Gebiete ein:

• Fernwärme-Vorranggebiete, in denen das Netz bis zu einem bestimmten Jahr (2030, 2035, 2040 oder 2045) ausgebaut werden soll,
• Gebiete für dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen,
• Prüfgebiete, in denen noch offen ist, was sich durchsetzt.

Der Plan verpflichtet niemanden zu etwas – die Wahl der Heizung bleibt bei den Eigentümern. Er ist aber eine wertvolle Orientierung: Über eine Karte auf berlin.de können Sie jede Adresse nachschlagen. Wer eine Wohnung mit alter Gasheizung in einem künftigen Fernwärmegebiet kauft, hat eine realistische Perspektive für den Umstieg.

Förderung

• Heizungstausch: Der Bund bezuschusst klimafreundliche Heizungen über die KfW, je nach Einkommen mit 30 bis 80 % der förderfähigen Kosten.
• Familien, die einen Altbau kaufen: Das KfW-Programm „Jung kauft Alt" gibt seit August 2026 zinsgünstige Kredite bis 180.000 € und erlaubt auch einzelne Sanierungsmaßnahmen.
• Landesprogramme: Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat eigene Programme; was gerade geöffnet ist, ändert sich häufig.

Kurz gesagt

• Bundesweit wird so wenig saniert wie nie – viele Häuser haben Sanierungsstau.
• Elektriker, Heizungsbauer und Dachdecker sind knapp, andere Gewerke wieder leichter zu bekommen.
• Rechnen Sie bei einer Komplettsanierung mit 1.000 bis 2.000 € pro m², im Denkmal mehr.
• Milieuschutz prüfen, bevor Sie planen: Zweitbad und Fußbodenheizung sind dort meist tabu.
• Im Wärmeplan nachsehen, wie die Wohnung künftig beheizt werden könnte.